Veelgestelde vragen

Bouwkeuringen

Voor u als koper, verkoper of bewoner van een woning zijn er diverse voordelen van een bouwkundige keuring.
Als koper van een woning weet u wat u koopt en komt u niet voor verborgen gebreken te staan. Daarnaast kunt u het bouwtechnisch rapport gebruiken bij de aankoop onderhandelingen.
Als verkoper kunt u het rapport gebruiken om het vertrouwen te krijgen van de kopende partij en kunt u aangeven wat er eventueel nog gedaan moet worden om de woning in een optimale staat te krijgen. Daarbij voldoet u aan de wettelijke meldingsplicht.
Als blijvend bewoner van een woning kunt u een bouwkundige keuring onder andere nodig hebben voor een verbouwing. Hierin wordt dan aangeven waar de verbouwing of het resultaat voldoet aan de wettelijke of andere eisen.

Nee, bij een taxatie wordt de waarde van de woning bepaald. Bij een bouwkundige keuring (zoals een aankoopkeuring) wordt er gekeken naar de bouwkundige staat van de woning. In een bouwkundig rapport worden de bouwkundige gebreken van de woning weergegeven en afhankelijk van het type rapport een overzicht van de kosten van de bouwkundige gebreken gemaakt en geen indicatie van de waarde van de woning gegeven.

Het is altijd verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren als u niet zeker bent van de staat van uw huidige of toekomstige woning. De meest voorkomende bouwkundige keuringen zijn bij de aankoop van een woning. Hierdoor weet u exact in welke staat de woning verkeert.
Ook is het verstandig uw woning te laten keuren bij verkoop, zodat een (potentiële) koper kan vertrouwen op een rapport welk is opgesteld door een onafhankelijk keuringsbureau en u als verkoper niet wordt geconfronteerd met verborgen gebreken achteraf. Hiermee voldoet u aan uw informatieplicht. Dit geeft vertrouwen en versnelt uw verkoopproces.

Ja dat kan, en dat adviseren wij ook. Uit onderzoek blijkt dat consumenten die het keuringsrapport in de onderhandelingen gebruiken hun bod gemiddeld met 22.000 euro verlaagd hebben! Het is daarom goed om voorafgaand en niet na het tekenen van een koopcontract een aankoopkeuring te laten uitvoeren.

Ja dat kan, uit onderzoek onder leden van Vereniging Eigen Huis blijkt dat verhoudingsgewijs veel aankopen (20%) naar aanleiding van de bouwtechnische keuring niet door gaan. Indien u op het moment van het bieden op een woning nog geen bouwtechnische keuring hebt laten verrichten, kunt u in de voorlopige koopakte laten opnemen dat de koop alleen doorgaat als het huis in orde is volgens de bouwtechnische keuring. U neemt dit dan als ontbindende voorwaarde op in de voorlopige koopakte.

Als u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wilt afsluiten, kunt u een keuringsrapport nodig hebben dat voldoet aan de eisen voor Nationale Hypotheek Garantie. Meer informatie over Nationale Hypotheek Garantie vindt u op www.nhg.nl.

De keuring geeft op basis van een visuele inspectie een algemeen beeld van de bouwkundige staat van de woning.
Als de bouwkundige constateert dat een specialistisch onderzoek gewenst is, dan noteert hij dit in het keuringsrapport.
Breekt geen zaken weg waardoor de huidige eigenaar schade zou kunnen lijden (haalt bijvoorbeeld geen plafondplaten los om vast te stellen of er wel eens een lekkage is geweest).
De navolgende onderdelen worden gekeurd:

  • Fundering
  • Kruipruimte en/of kelder (ventilatie) (indien van toepassing en/of toegankelijk)
  • Riolering (indien van toepassing en/of toegankelijk)
  • Balken, vloerdelen en/of constructie
  • Gevels (beton) metsel/voegwerk
  • Opstallen (indien van toepassing en/of toegankelijk)
  • Dak en constructie (indien van toepassing en/of toegankelijk)
  • Dakbedekking, pannen, bitumen
  • Goten en hemelwaterafvoer
  • Schoorstenen (indien van toepassing en/of toegankelijk)
  • Overstekken en/op boeiboorden
  • Elektra (aardlek, bedrading)
  • Water (aanwezigheid loden leidingen)
  • Gas
  • CV, combiketel en/of gasgeiser
  • Brandveiligheid
  • Metalen en houten constructiedelen per verdieping
  • Kozijnen, ramen en buitendeuren per verdieping
  • Beglazing/waterslagen en ventilatie per verdieping
  • Kozijnen, ramen en binnendeuren per verdieping
  • Vloeren, plafonds en wanden per verdieping
  • Keuken, badkamer, toilet en sanitair per verdieping
  • Ventilatie en vocht per verdieping
  • Controle op aanwezigheid van asbesthoudende materialen
  • Aanwezigheid olietank/septictank

Ja dat kan. De aankoopkeuring van een appartement is in feite hetzelfde als van een woning.
Let op: bij een appartement keurt de bouwkundige uitsluitend het privé gedeelte, dus niet de gemeenschappelijke ruimten van het appartementencomplex.

Een bouwkundige keuring geeft een goed overzicht van de bouwkundige staat van een object. Bijvoorbeeld:

  • Welke onderdelen hebben onderhoud nodig?
  • Welke gebreken zijn er geconstateerd?
  • Wat is de kwaliteit van de constructie?
  • Welke gebreken moeten op korte termijn worden hersteld en welke kosten gaan hiermee gepaard?
  • Welke gebreken moeten op middellange termijn worden hersteld en welke kosten gaan hiermee gepaard?
  • Welke gebreken op de lange termijn worden hersteld en welke kosten gaan hiermee gepaard?

Een woning die verkocht wordt moet volgens artikel 17 van het Burgerlijk Wetboek worden overgedragen ‘vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen met uitzondering van datgene welke de koper heeft aanvaard. Dit betekent dat de verkoper deze lasten en gebreken aan de verkopend makelaar en zeker aan potentiële kopers moet melden. Het kan gaan om rechten van derden (recht van overpad bijvoorbeeld) of verplichtingen van de eigenaar die voor een koper niet acceptabel zijn (het verbod om een hoge muur of bomen te mogen plaatsen vanwege het uitzicht).

Daarnaast kan het gaan om bouwkundige gebreken. Op vragen van de koper moet de verkoper wel eerlijk antwoorden. Als de koper bijvoorbeeld vraagt of het gehorig is, dan mag de verkoper dat niet ontkennen als elke dag de televisie van de buurman hoorbaar is. Als de verkoper zijn (verkopend)makelaar op de hoogte stelt van de verschillende lasten en gebreken, dan weet hij welke hij moet vertellen aan de kopers. Als hij het niet nodig vindt een gebrek te melden, dan zal hij daarvan ook de consequenties moeten dragen als de koper daarna een vordering indient.

Naast de informatieplicht van de verkoper heeft de koper een onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper onderzoek moet (laten) uitvoeren zodat de koper zekerheid heeft over de woning. Is de koper te laat met het instellen van een onderzoek, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben.

De informatieplicht betekent dus dat de verkoper verplicht is om de koper te informeren over alle bekende bouwkundige gebreken. Dit kan de verkoper doen door het inlichtingenformulier voorafgaand aan de keuring in te vullen, te ondertekenen en aan de koper en aan onze inspecteur te overhandigen. Onze inspecteur kan dan de gegevens die op het inlichtingenformulier zijn vermeld betrekken bij zijn inspectie.

Het kan voorkomen dat er na de aankoop van een woning blijkt dat er sprake is van gebreken die aanzienlijke reparatiekosten met zich meebrengen. Op dat moment komt de vraag op of deze kosten zijn te verhalen op de verkoper. In voorkomende gevallen moet worden nagegaan of de gebreken al voor de koop aanwezig waren en of de verkoper op de hoogte was en dus melding had moeten maken of dat de koper de gebreken bij een normaal en gebruikelijk onderzoek had kunnen zien.

U bent zelf verantwoordelijk voor het verkrijgen van toegang tot de woning. Dit regelt u bijvoorbeeld via de makelaar.

Bij een spoedkeuring neemt de bouwkundig adviseur binnen 4 uur na ontvangst van de opdrachtbevestiging contact op met de klant.

Binnen 24 uur na de opdrachtbevestiging wordt de keuring uitgevoerd in overleg met de klant.

Binnen 24 uur na de door de bouwkundig adviseur uitgevoerde keuring ontvangt de klant de rapportages en dergelijke.

De genoemde uren hebben betrekking op werkdagen.

Energielabels

In heel Europa is een energielabel verplicht bij de verhuur, verkoop of oplevering van woningen. Dit is vastgelegd in Europese regelgeving. Het doel is de energiezuinigheid van gebouwen te verbeteren. In 2013 zijn de Europese afspraken vertaald naar de Nederlandse situatie en vastgelegd in het Energieakkoord. Het treffen van energiebesparende maatregelen leidt tot een lagere energierekening en meer wooncomfort en zorgt voor een beter milieu.

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig een huis is. Het zegt iets over de isolatie van de vloer, de muren, de ramen en het dak. Ook geeft het energielabel aan hoe zuinig de installaties voor verwarming, warm water en ventilatie zijn. De optelsom van al deze bevindingen bepalen welk label het huis krijgt. Het energielabel bevat ook maatregelen om het huis energiezuiniger te maken.

De verwachting is dat door de verbeteringen van het energielabel (makkelijker opstellen tegen lagere kosten) en de controle, de acceptatie van het energielabel bij de koop van een woning zal toenemen. De koopwoningen met een groen energielabel raken makkelijker verkocht, en voor een gemiddeld hogere prijs, dan woningen met een rood label. Het energielabel geeft tevens inzicht in de energetische kwaliteit van het gebouw en stimuleert eigenaren energiebesparende maatregelen te nemen.

Als u een energielabel heeft dat vóór 2015 is opgesteld is deze, net als het nieuwe energielabel, 10 jaar geldig vanaf de opnamedatum.

Het kyoto-protocol vereist dat de uitstoot van broeikasgassen in 2020 met 30% zijn afgenomen ten opzichtige van 1990. Om dit voor elkaar te krijgen past het energielabel. Eigenaren van woningen en utiliteitgebouwen moeten bewustgemaakt worden van de bestaande energie(on)zuinigheid en de verbetermogelijkheden.

Sinds 1 januari 2015 handhaaft de Inspectie Leefomgeving en Transport. Wanneer u bij de verkoop of verhuur van uw woning geen definitief energielabel kunt overhandigen, krijgt u een boete die kan oplopen tot 400 euro. De verplichting tot het hebben van een geldig energielabel bestaat al sinds 2008 en is opgenomen in het Besluit energieprestatie gebouwen (Beg), zie ook wetten.nl. In de laatste wijziging van de Beg en Reg (Regeling energieprestatie gebouwen) is opgenomen dat de Inspectie Leefomgeving en Transport sinds 1 januari 2015 toezicht houdt op deze plicht.

Hoe energiezuiniger het gebouw is, des te lager de energierekening.
Een energiezuinige gebouw biedt meer comfort.
Een energiezuinige woning levert een positieve bijdrage aan ons leefmilieu.
Wie moet een energielabel overhandigen?
Een energielabel moet door de eigenaar bij verkoop of verhuur worden overhandigd.

Het energielabel is verplicht voor alle gebouwen, met uitzondering van:

  • gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen;
  • beschermde monumenten;
  • gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten;
  • gebouwen die bestemd zijn om te worden gebruikt voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen en goederen, of voor agrarische doeleinden;
  • gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt;
  • voor bewoning bestemde gebouwen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt, en met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik;
  • alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2.

Een energielabel is ingedeeld in de klassen, A tot en met G. Hoe dichter het label bij de A komt hoe energiezuiniger de woning is. Een energielabelklasse A is nader verdeeld in A+ en A++, dit geld zowel voor de woning- als de utiliteitsbouw. De labelklasse A++ komt overeen met een zeer laag energieverbruik en komt in de buurt van een energieneutraal gebouw.

Deze zijn inderdaad met elkaar te vergelijken. Het energielabel geeft in alle gevallen de koper/ consument een middel om in één oogopslag te zien wat het energieverbruik van de auto, woning of apparaat is.

Het energielabel wordt verstrekt door een adviseur die gecertificeerd is op grond van de eisen in het BRL9500. Daarnaast moet het energielabel voldoen aan een standaard opmaak met o.a. een uniek registratienummer dat wordt verstrekt door SenterNovem.

Nee, energiebesparende producten als spaarlampen, radiatorfolie, tochtstrippen, deurborstels etc. spelen geen rol bij de vaststelling van het energielabel van uw woning. Deze producten zijn wel energiebesparend en dat ziet u terug op uw energierekening!

Nee, voor woonboten, woonwagens en caravans is bij verkoop of verhuur een energielabel niet verplicht.

Bij verkoop of verhuur van een recreatiewoning moet de eigenaar aan de koper of huurder een energielabel geven. Dit geldt echter niet voor vrijstaande recreatiewoningen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 m2 en voor onverwarmde recreatiewoningen.

Het is het beste een energielabel te laten opstellen op het moment dat de woning in de verkoop of verhuur gaat. Daarmee krijgen de eigenaar en de aspirant-koper of -huurder al in een vroeg stadium informatie over de energiezuinigheid van het huis. Als eigenaar van de woning moet u een kopie van het energielabel verstrekken bij het ondertekenen van de koop- of huurovereenkomst. Het originele energielabel moet u aan de koper geven bij de overdracht van het huis. De notaris zal hier naar vragen. Hou er rekening mee dat het na uw aanvraag nog maximaal 3 weken kan duren voordat u het energielabel in huis heeft.

Als u uw huis niet verkoopt of verhuurt, maar toch wilt weten hoe energiezuinig uw huis is, dan kunt u een EnergiePrestatie MaatwerkAdvies aanvragen. Dit is een maatwerkadvies met gerichte energiebesparende maatregelen, inclusief de terugverdientijd van uw investeringen.

Taxaties

  • Economische huurwaarde

    De waarde, die bij aanbieding voor tijdelijke verhuur door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald.

  • Executiewaarde, vrij van huur en gebruik

    De waarde die de woning opbrengt bij een gedwongen openbare verkoop. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de rente of aflossing van de hypotheek niet meer wordt betaalt. Deze waarde wil de geldverstrekker weten bij een hypotheekaanvraag. Deze waarde ligt lager dan de vrije verkoopwaarde. De executiewaarde zal rond de 90% van de vrije verkoopwaarde liggen.

  • Executiewaarde in verhuurde staat

    De waarde die de woning in verhuurde staat opbrengt, bij een gedwongen openbare verkoop.

  • Gedwongen markt verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik

    De waarde van de woning wanneer die bij een verkoop binnen een beperkte verkooptermijn verkocht moet worden. De woning is vrij van huur en gebruik en wordt dus niet verhuurd aan en bewoond door een ander.

  • Gedwongen markt verkoopwaarde, in verhuurde staat

    De waarde van de woning, wanneer die bij een verkoop binnen een beperkte verkooptermijn verkocht moet worden. De woning is verhuurd aan en bewoond door een ander.

  • Herbouwwaarde

    De herbouwwaarde van een woning, is het bedrag dat nodig is voor de herbouw van het verzekerde gebouw, direct na het voorval op dezelfde locatie en met dezelfde bestemming. Deze waarde is ook afhankelijk van toegevoegde "bestanddelen" zoals een nieuwe keuken of een badkamer. De herbouwwaarde is inclusief of exclusief funderingen en is alleen gebaseerd op de opstal.
    Bij appartementen wordt de herbouwwaarde niet vermeld. Dit komt doordat de waarde niet los valt te zien van de overige appartementen in het gebouw. Doorgaans is een appartement verzekerd via de Vereniging van Eigenaren.

  • Markt verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik

    Ook wel vrije verkoopwaarde genoemd. De waarde van de woning, wanneer u deze in normale omstandigheden verkoopt. De woning is vrij van huur en gebruik en wordt dus niet verhuurd aan en bewoond door een ander.

  • Markt verkoopwaarde, in verhuurde staat

    De waarde van de woning wanneer deze in normale omstandigheden verkoopt terwijl de woning is verhuurd aan, en bewoont door een ander.

  • Vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik

    De waarde van de woning wanneer deze in normale omstandigheden verkocht wordt. De woning is vrij van huur en gebruik, en wordt dus niet verhuurd aan en bewoond door een ander.

  • Waarde in verpachte staat

    De prijs, die bij langdurige verpachting als bedoeld in de Pachtwet door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald.

  • WOZ waarde

    De waarde van uw woning die de belastingdienst wil weten. De belastingdienst heeft de waarde in het economische verkeer nodig om de vermogensbelasting en het huurwaardeforfait te kunnen vaststellen. Tevens hebben ze de waarde van uw woning nodig ten behoeve van diverse belastingheffingen zoals: de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait en de waterschapslasten.

Bij een gevalideerde taxatie heeft de taxateur zijn rapport laten beoordelen door een onafhankelijk validatie instituut zoals het NWWI, TVI of de Taxateurs Unie. Dit instituut beoordeelt of de taxateur en het rapport aan de vastgestelde richtlijnen voldoen. Zodra het taxatierapport is goedgekeurd krijgt het rapport een unieke code en kan de taxateur zonder toestemming van het instituut het rapport niet meer aanpassen.

U kunt een ongevalideerde of een standaardtaxatie aanvragen in de volgende situaties:

  • U wilt de marktwaarde van de woning weten omdat u overweegt het huis te verkopen
  • De eigenaar van de woning is overleden en u heeft een waarde vaststelling nodig voor de afhandeling van de nalatenschap
  • U wilt bezwaar maken tegen een WOZ-beschikking
  • Bij echtscheiding

Een ongevalideerde taxatie is nagenoeg identiek aan een gevalideerde taxatie. Het enige verschil is dat de ingeschakelde taxateur toetst aan haar taxateurs-eisen en controleert of het taxatierapport volledig is ingevuld. U ontvangt een uitgebreid rapport conform het meest recente Taxatierapportmodel.

  • Standaard

    Dit is een standaard taxatierapport. Dit houdt in dat het rapport niet gevalideerd is door een van de validatie instituten zoals het NWWI, TVI of Taxateurs Unie. Tegenwoorden vragen de meeste banken om een gevalideerd taxatie rapport met of zonder NHG.

  • NHG

    NHG staat voor nationale hypotheek garantie. Bij het afsluiten van een hypotheek voor bijvoorbeeld een aan/verkoop of verbouwing kan men een garantie krijgen waarbij Stichting Waarborgfonds Eigenwoningen borg staat. Lees meer over het NHG.

  • NWWI

    Dit taxatie instituut werkt als een controle systeem op de taxatiemethode van de taxateur en de getaxeerde waardes in het taxatierapport. Het NWWI, zo ook TVI of de Taxateurs Unie, controleert en valideert een taxatierapport waardoor deze wordt geaccepteerd door het NHG en alle hypotheek geldverstrekkers. Lees meer over het NWWI.

De acceptatie van een taxatierapport door een bank of hypotheek geldverstrekker ligt bij de geldverstrekkers zelf. Elke geldverstrekker hanteert namelijk zijn eigen eisen met betrekking tot het taxatierapport. Er zijn wel gezamenlijke afspraken gemaakt tussen de banken en hypotheek geldverstrekkers aan welke kwaliteitseisen een taxateur en het taxatierapport moet voldoen.

De taxateurs moeten gecertificeerd zijn en ingeschreven staan bij SCVM of Vastgoedcert. Daarnaast moeten zij aangesloten zijn bij een branchevereniging zoals NVM, VBO of VastgoedPRO. Het taxatierapport dient vaak gevalideerd te zijn door een validatie instituut zoals het NWWI, TVI of de Taxateurs Unie.

Er zijn verschillende redenen waarvoor u een taxatie laat uitvoeren en/of nodig heeft. Sommige van deze redenen zijn verplicht en sommige niet. Hieronder ziet u een opsomming van de verschillende verplichte en niet verplichte redenen.

  • Verplicht
    • De financiering van een aangekochte woning.
    • Het oversluiten van een bestaande hypotheek.
    • Het verhogen van uw bestaande hypotheek ten behoeve van een verbouwing of verbetering van uw woning.
    • Het doen van een aangifte successierecht.
    • Het doen van uw gewone belastingaangifte.
  • Niet verplicht
    • U wilt een woning aankopen en het lijkt u verstandig dat op voorhand te laten taxeren voordat u de onderhandelingen in gaat.
    • U wilt uw woning verkopen en bent benieuwd wat de waarde is.
    • Het verkrijgen van inzicht in de waarde ten behoeve van een boedelscheiding.
    • U heeft van uw gemeente de nieuwe WOZ-beschikking ontvangen en u gebruikt de taxatie om te controleren of de nieuwe WOZ-waarde wel klopt.

Vanaf 2001 kan iedereen zich makelaar noemen doordat de beëdiging van makelaars door rechtbank is afgeschaft. Hierdoor kwam een einde aan de titelbescherming.

Als iemand zich taxateur noemt moet deze daadwerkelijk gediplomeerd zijn, staan ingeschreven bij een van de twee certificerende instellingen SCVM of VastgoedCert en voldoen aan diverse kwaliteitseisen die zijn opgesteld door verschillende organisaties.

In uitvoering ligt het verschil in het volgende: Een makelaar kan enkel een waardebepaling afgeven en géén taxatie. De taxateur kan beiden.

De bouwkundige staat van het object wordt niet beschreven in het taxatierapport. De onderhoudsstaat wordt wel bekeken en beoordeeld bij de taxatie. Indien de taxateur aanleiding ziet zal hij adviseren om een nader bouwkundig onderzoek te laten verrichten.
Wanneer u inzicht wilt krijgen in de bouwkundige staat van uw woning kunt u een bouwkundige keuring laten uitvoeren.

De taxateur moet aan de volgende vier eisen voldoen:

  1. De taxateur moet aan de volgende vier eisen voldoen:
  2. Lid zijn van een van de drie makelaars brancheverenigingen NVM, VBO, of VastgoedPRO.
  3. Het taxatierapport opmaken conform de laatste normen vastgesteld door Centraal Hypothecair Fonds.
  4. Voldoende bekend zijn met de plaats of regio van het te taxeren object. De hypotheek geldverstrekkers verschillen onderling wat betreft de maximale afstand tussen de standplaats van de taxateur en het adres van de te taxeren woning, maar gemiddeld wordt een afstand van 20 kilometer geaccepteerd door bijna alle hypotheek geldverstrekkers.

Let ook goed op of uw geldverstrekker als extra eis heeft dat er een validatie van het taxatierapport wordt gedaan door het NWWI, TVI of Taxateurs Unie. Bij een financieringsaanvraag met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt het NHG verplicht dat er een validatie van het taxatierapport wordt gedaan via een taxatie keurmerk instituut. Dit brengt extra kosten met zich mee welke de taxateur zal doorberekenen aan de klant.

De executiewaarde geeft de waarde van een woning weer als dat gedwongen verkocht zou moeten worden. De executiewaarde van bestaande huizen wordt geschat op 80 tot 90% van de vrije verkoopwaarde, de prijs die de woning op zou brengen bij normale verkoop. Voor de executiewaarde van nieuwbouwwoningen wordt ongeveer 90% van de aanneemsom gerekend, inclusief eventueel meerwerk. De executiewaarde bepaalt doorgaans hoeveel u kunt lenen. Dit is meestal maximaal 125% van de executiewaarde.